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长沙楼市,捅破了天花板!

发布时间:2023-08-26 11:36来源: 未知
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长沙楼市长久以来给人的感觉,是乖乖女的形象。

在上一轮房价猛涨的周期中,这座城市凭借强有力的供需平衡手段和铁腕调控,硬生生压制住了房价过快跟涨。

但是,在最近两年的全国进入全面调整周期的局面下,这个往日的乖乖女,却一改往日温和的印象,露出了真面目,导致其人设崩塌。

主要表现有二:

第一,长沙房价连续上涨。

和成都连续上涨18个月一样,长沙过去两年房价也是连续上涨,而且更夸张,连续上涨了32个月。

国家统计局数据显示,7月份长沙新房环比上涨0.1%,同比上涨3.5%,也就是说长沙新房价格高于去年同期。同时,7月份70个大中城市,44个城市同比下跌,也即63%的城市新房价格低于一年前。

二手房方面,7月份70个大中城市中,65个城市同比下跌,仅有5个城市同比上涨,长沙就是其中之一,同比上涨1.5%,涨幅位居全国第二,仅次于成都。

长沙与成都的房价涨幅模式和大多数中心城市的跳涨不同,它们是温水煮青蛙式的上涨,但经年累月上涨,如同钝刀子割肉般难受。

目前,长沙有4个区的房价在万元以上,最高的岳麓区均价1.25万元。

图片来源:象盒找房

第二,长沙地价不断创新高,新房限价捅破了天花板。

中国楼市的分水岭是2021年年中,在分水岭之前,哪怕2021上半年,楼市都无比的躁动,在那段时间内,广州、重庆、武汉、西安、长沙都诞生过地王。

当年岳麓区大学城041号商住地,楼面价直接破万,达到了10968元/平方米。天心区南湖新城的048号商住地,10家开发商经过51轮报价竞争后,该地块遭遇熔断,熔断楼面价达14157元/平方米。

与此同时,长沙的新房限价,也不断冲破天花板。8月24日,长沙挂牌了一宗地块,限价创下了新高,高达1.9万元/平方米。

而此前长沙新房的最高限价是1.48万元/平方米。

02 | 长沙楼市也难受

尽管从长沙目前的房价绝对量来看,仍不高,相比于其他中心城市,几乎可以用很低来形容。

但是,在房地产整体肃杀的氛围中,​也影响了长沙购房者的信心和预期。

从成交数据来看,长沙市内五区的商品住宅成交量也大多数中心城市一样,在一季度上演了一波躁动之后,很快就恢复了平静​。

而且,目前​长沙房地产市场中,二手房降价面积在不断扩大。

表面上看,长沙的新房连续上涨了32个月,但更能反映市场真实变化的二手房价格,长沙早就进入了调整周期中。

中国房地产报披露的数据显示,长沙4月份之后每天都有一两百套二手房在降价挂牌销售。

数据表明,自今年4月份以来,长沙二手房挂牌均价已连续3个月呈下跌趋势。7月初,长沙市六区一县二手房挂牌均价为10272.65元/平方米,环比下跌0.18%;在售二手房达58986套,较上月净增3000余套。

图片来源:象盒找房

最关键的,还是土地市场​。

在前两天的文章中,本号详细介绍过当下全国土地市场​有多难卖。

财政部数据显示,前7个月全国卖地收入22875亿元,同比下降19.1%。 2022年卖地收入只有66854亿元,较前一年下降了23.2%。

卖地收入一路下降。​具体到长沙是个什么情况?

​去年长沙只完成了全年工地计划大的44%,卖了461.87亿元​。

几乎所有的城市都没有完成供地计划,尤其是武汉、天津、青岛,土地根本卖不出去,只完成了全年供地计划的四分之一左右。

在这种背景下,长沙率先跳出了,表示不再遵守集中供地的原则,之后大多数城市或明或暗,都不再集中供地。

所以我们看到,本来按照集中供地原则,一年集中三次供地,但去年很多城市开启了第四轮、第五轮乃至第六轮供地​。

但是,依旧没有改变​土地难卖的局面。

今年上半年,武汉只卖了​175.36亿元。

制图:城市财经

南宁只卖了31.4亿元。

制图:城市财经

​都跌成了最高峰时期的零头。长沙方面,上半年也只卖了​183亿元。

​制图:城市财经

长沙这次大幅放松新房限价,目的就是​为了增加开发商的利润空间,以此吸引房企拿地热情。

但是,在当下的环境中,房企根本没有心情、没有资金、没有预期来拿地​。

克而瑞披露的数据显示,今年前7个月,百强房企中有6成房企​不拿地。

同时,土地成交完成率方面,沈阳、福州、贵阳、大连、呼和浩特、均不足5%。厦门、重庆、乌鲁木齐、济南均不足10%。

卖地完成率最高的杭州也只有32%。长沙上半年只完成了全年工地计划的​12%。

03

长沙需要保持低价优势

长沙大幅放松新房限价,并非明智之举。

一口气将之前的最高限价1.48万元上调至1.9万元,也即允许该地块新房最高售价达到1.9万元。

长沙​这是在自毁长城。

长沙过去几年的低房价,虽然让长沙错失了很多土地财富,但是低房价却一直在​给长沙带来好运。

​第一,反馈人口增量。

比如人口方面,过去​几年长沙的人口增量一直表现不错。七普数据显示,长沙2010年至2020年,常住人口增加了300.4万人,​增量位居全国第八。

低房价对长沙人口的助攻,在​最近两年表现得更为明显。

2021年全国人口增量创历史新低,这种背景下,过去几年人口增量始终保持在五六十万的深圳、广州只增加了几万人,而同期的长沙增加了17.85​万人,增量位居全国前列。

2022年,全国人口正式开始负增长,减少了85万人,这种背景下,很多中心城市的人口增量断崖式下滑而长沙逆势而上,增加了18.13万人,增量位居​全国第一。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

第二,反馈​经济。

长沙的人均可支配收入,从2012年的30288元增长至2022年的58850元,翻了近一倍,目前排名内地第11位。

长沙的GDP一路飙升。2017年突破万亿,2022年逼近1.4万亿。

​第三,反馈营商环境。

数据显示,截至2022年5月底,长沙市场主体总量达143万户,在长沙投资的“世界500强”企业累计达178家,A股上市公司总数达80家,数量居中部省会城市首位。

新能源汽车王者比亚迪项目不断落户长沙,整车生产规模已经与深圳相当,高达60万辆,处在比亚迪各生产基地第二梯队,仅次于西安。

这些成绩,与长沙的低房价有着​千丝万缕的关系。

长沙需要保持中这种优势,吸引更多的人才更多的产业前来,​产业才是一个城市真正的底气。

2020年长沙的低房价一度引发了长沙某些市民不乐意,提出低房价其实有弊端,要承受高房价地区的输入性通胀。并在长沙市政府网站留言提出了灵魂拷问:长沙房价为何不能涨起?

长沙市政府给出的回复是:第一,坚决遏制投机;第二,在健全多层次住房供应体系,高端房会有的;第三,低房价的优势不能改!