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孙宏斌快上岸了

发布时间:2023-12-09 10:06来源: 未知
上一次,还是2023年3月29日晚,孙宏斌作为融创中国董事长,向全球投资者介绍境外债务重组方案。因为是音频直播,只能闻其声,无法见其人。自此之后,长达八个多月的时间里,孙宏斌都没有公开露面或发声。
但江湖上,却始终有孙宏斌的传说。外界经常提及的,是孙宏斌努力自救、断臂求生、自掏腰包等动作。今年以来,融创也迎来了几个好消息:北京高端住宅项目融创壹号院,在开盘第一天热销56亿元;融创在11月20日宣布债务重组成功了:化解900亿元的债务风险,并通过债转股的方式,削减了逾45亿美元的债务。
走到今天这一步,融创花了18个月时间。几年的债务展期,让融创松了一口气,但这并不意味这家出险房企就完全上岸了。因为,从长期来看,融创的债务,仍需要还。从短期来看,2023年还有不到一个月就结束了,孙宏斌并没有实现2021年年报中承诺的:2023年回归良性、健康发展轨道。至少,卖房、工资发放仍是融创的老大难问题。
12月6日,融创发布今了最新的销售数据:2023年11月单月融创中国实现合同销售金额约35亿元,1-11月累计销售792.8亿元,而去年11月单月,融创销售80.4亿元,去年1-11月,融创累计销售1611亿元。今年11月无论是单月还是累计销售额都比去年下降了一半以上。
12月6日,融创还公布了化债方案的初步结果,在强制可转换债券的第一次转换期限内,融创已收到本金总额约19.04亿美元的转换通知,占初始发行额约69.23%。按每股6港元转换价计,公司已向转换持有人发行合共24.75亿股。在这次转换之后,孙宏斌在融创的持股占比从38.75%下降至29.98%。
“工资发放间歇性”
尽管孙宏斌下达了命令“员工的工资,有钱了立马发放”,但今日的融创早已不是当初豪横的融创了。如其他房企一样,融创在爆雷之后,缺钱也成为常态。以至于员工工资发放,处在分化的状态当中。「市界」了解到,目前,销售好能快速产生现金流的项目员工,工资发放一般不成问题。一些去化困难的三四线城市,因为项目不好卖,工资发放比较困难。
曾甜从融创郑州区域公司离职一年多了,她还是没能收到老东家应补发的好几个月工资,以及拖欠半年的公积金和社保。“项目销售好就发,不好就欠着。”仍关注老东家的曾甜告诉「市界」。
融创西南区域的员工宋枫已经习以为常。他跟同事们的工资发放周期,一般是两三个月,或者是三四个月。宋枫很清楚,公司一直积极解决员工工资发放问题,但现实往往是残酷的:一是一些项目如果有预售金,得需要拿去保交付。保交付是融创目前工作的重中之重;二是有些项目员工工资的发放,也得跟项目的股东方进行协商,“股东方不同意发放,这个情况也通常会存在。”
融创的一些职能部门,日子也没那么好过。这些部门的员工工资是间歇性的发,有时候两三个月不发,有时候突然就发了。与项目员工工资发放仰仗项目销售不同的是,融创职能部门的工资发放,主要依靠融创自持项目的收益。比如融创的一些文旅地产、商业地产项目等。“那些项目有钱,融创才能调拨资金。”融创前员工孙思告诉「市界」。
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“没钱”这种窘迫也传导至融创的文旅城项目上。就在11月27日,昆明融创文旅城的业主向媒体反映:因开发商欠下近百万元电费,昆明供电局表示将采取停电措施,涉及9个地块和项目售楼部、建设指挥部。这个开发商为昆明融创城投投资有限公司,正是融创云贵区域旗下公司。尽管融创云贵相关对接人回应表示,已跟政府及供电局沟通,目前也没有停电,公司会以积极的态度尽快推动事情解决,但昆明融创文旅城的境况,无疑是融创当下处境的一个缩影。
其实,为了改变目前现状,孙宏斌做了不少事。除了人员优化外,融创数月前还将总部迁回天津,以达到降本增效的目的。“融资环境便利时,房企将总部规模做大,管辖全国城市项目,这样的构想是好的。但当融资环境不好时,应该是轻总部、强项目。”前融创西南文旅策划负责人殷俊认为,总部做一些职能的管理,将权力交给城市和项目,让他们去发挥,才有利于融创的回款。
“老孙,慢了下来”
爆雷之后,融创的步伐不得不慢了下来。“至少我们的一些现房,是在慢慢卖。不像以前那么激进了。现在是一个稳打稳扎的状态。”宋枫告诉「市界」。这跟宋枫印象中的融创并不相符。“以前的融创,一直在扩张,一直在拿地,以价换量解决现金问题。”
曾经的融创有多激进?有媒体算了一笔账,融创的开盘周期,从2019年的6个月时间,缩短至2020年的4个月左右,再缩短至2021年的3个月时间不到。“快”还体现在融创以狼性闻名的销售上,“目的就是要回款快,回款率高。”融创历年保持高销售回款率高达近90%,2021年上半年的回款率更是高达约100%。
融创是如何做到的?方法之一是提高全款比例。融创会将一些好户型的房子,要求客户全款支付,或者以低于周边的均价全款销售。融创郑州的象湖壹号二期开盘,就是以低于周边市场价3000元/平方米的价格,要求客户全款支付房款。这样的操作手法,使得这个项目,在开盘后短时间内基本售罄。不过,融创爆雷18个月后的今天,一切都要走向精细化发展的路线了。
「市界」还了解到,融创将西南分为云贵、成渝两个区域后,一些核心城市的主力资产,全部按照城市进行划分了。划分之后,在今年保交楼任务的基础上,融创先将好的区域项目盘活。城市之间和城市内不同区域之间的复苏情况有所不同。以西南为例,有的城市恢复快一些,有的城市就差了一些,比如成渝区域的重庆璧山,“它本来项目就很多,大概有10来个。城区的项目早卖得差不多,但离城区远的项目没人买。那种大体量的项目,去化周期会非常长。”宋枫告诉「市界」。
为了适应后调控时代的地产销售新情况,融创的工作流程、层级管理,也进一步缩减了。在多名融创现员工和离职员工看来,融创大多数领导是没有架子的,融创的管理也相对扁平化。在爆雷之后,这种变化愈发明显,“沟通效率更高效了,什么事都可以直接反映到领导那去。”这也是宋枫仍留在融创的原因之一。对融创的销售而言,那个天天喊“狼性”的时代,也已经远去了。以北京市场为例,“销售团队拼肯定拼,不拼哪有业绩?但现在不会像以前那样,你卖一套就发多少奖金。一般只要项目稳,销售也稳定。”孙思说。
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稳定的还有融创的核心团队。「市界」获悉,从决策层面来看,融创的一二三号人物,仍然是融创董事长孙宏斌、融创执行董事兼行政总裁汪孟德、融创执行董事兼执行总裁荆宏。汪孟德是陪伴孙宏斌的老将,从顺驰到融创至今二十多年。据说,孙和汪的性格十分互补。孙宏斌做事激进个性鲜明,而汪孟德做事冷静理性。荆宏则是2002年进入顺驰,2007年加入融创,一直以来,他也同样是孙宏斌团队的核心人物。
自今年3月的发声后,孙宏斌再无其他公开消息,但这也并不意味着他没有动作,“老孙主要还是救企业。”殷俊将孙宏斌在干的事归为三件:一是战略,二是融资,三是内部管理。这一年多以来,孙宏斌除了在今年年初“挥泪斩马谡”,将跟随他多年的老将商羽、迟迅,分别从西南区首、华北区首的位置上拿下之外,孙宏斌还带领融创化解了900亿元的债务风险。可以说,债务重组成功,是孙宏斌这一年来的最大成就。
手里还有“硬货”
除了孙宏斌的诚意和融创团队的努力之外,债权人同意债务重组的另一个原因,还在于融创手上的确有一些优质资产,这是孙宏斌东山再起的资本。一名知情人士告诉「市界」,融创未售土储货值尚有1.38万亿元,有7成在一二线城市,仅北京的融创壹号院、上海董家渡项目、上海亚龙项目、上海未来金融城项目未售货值就约1500亿元。
北京东四环的融创壹号院,是2023年北京市场最重磅项目之一,也是融创在北京的第七个壹号院产品。该楼盘在今年9月3日开盘,开盘首日,现场就有169套成功认购,总认购金额约56.2亿元,认购比例超过一半。这个提振融创士气的项目,是从泛海手中收过来的。在爆雷之后,融创引入华融的资金,继续操盘出售。融创壹号院之所以畅销,除了临近朝阳公园、融创的豪宅基因等优势外,还归结于北京土地的稀缺性,以及该项目积攒了两三年的需求。
并且,“壹号院的销售一般都是融创老人,手上有不少高端客户。有些高端客户是壹号院的铁粉,在海淀买一套壹号院后,还会到东边卖一套。”孙思告诉「市界」,融创壹号院的业主有很多真正的富豪,你根本想象不到这些人多有钱。融创壹号院目前处于顺销阶段,卖了一半多一点,还有几十亿元的剩余货值。「市界」了解到,目前北京在售住宅的有朝阳一墅、朝阳壹号、融创壹号院、长安悦玺,总共有200-300亿元的货值。
融创壹号院所在地块,还配有几万平方米的写字楼,大约200亿元货值。融创方面是想将写字楼也进行出售,但整售还是散售目前还没有盖棺定论。“现在处于论证阶段,先卖住宅,再结合市场环境,看写字楼怎么卖。这其中的过程挺煎熬的。”孙思说。无论如何,融创寄予厚望的是,北京融创壹号院的销售“奇迹”,能在融创其他项目上复制。
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比如上海董家渡、黄埔亚龙、上海未来金融城三个项目。根据此前公开的信息,融创引入了中国华融等战投方,对上海董家渡项目进行注资;上海亚龙项目也与华融达成融资合作。“上海董家渡和黄埔亚龙项目,这两个项目会陆续入市。董家渡项目会早一点。”知情人士告诉「市界」。黄埔亚龙项目正在厘清及解决现有的债务问题,这是中国华融借款的合作前提条件。
今年11月27日,融创公告称,公司非全资附属公司上海颢轩、全资附属公司上海融创、杭州西奥订立协议,杭州西奥同意通过重组安排受让浙江启隆实业有限公司的15.625%股权及债权,代价约为25亿元,其中约24亿元将由现有债权债务进行冲抵,剩余约1亿元将由杭州西奥代上海颢轩偿还欠付新湖中宝的债务。浙江启隆实业有限公司间接持有上海亚龙项目,主要从事上海亚龙项目的开发建设。
这几个资产不可谓不优质。融创壹号院是以地段佳、产品高端而闻名,上海董家渡项目位于上海市黄浦区外滩核心地段,现有3个待开发地块,占地面积合计9.98万平方米。亚龙项目位于上海核心区域,黄浦区老城厢西角中部,住宅总可售面积约22.8万平方米。殷俊之所以对这几个项目有信心,是因为融创的营销体系仍然能打。
「市界」了解到,融创集团营销管理部主要由市场客研、品牌策划、项目运营、文旅项目等多个小组组成。在殷俊看来,融创核心营销人员的可复制性并不强。“融创的营销体系与龙湖不同,在融创,集团对营销的管控相对较弱,而把更多的营销权限下沉区域集团。融创已经逐步形成重点项目集团直管、区域管控与项目营销管理结合的模式。”
“融创各个区域拥有充分决策权。例如北方区域、东南区域以及西南区域,所采取的营销策略都各不相同。”殷俊表示,融创的营销高管与营销人才,自身体系内培养成长的占比多一些。公司很多的执行总裁、城市总等,也由营销条线培养出来的人担任的。“融创的营销体系重渠道和执行力,在行动中不断调整策略,以保证销售先机。”
但这并不意味着融创就能够完全上岸。